Bonjour,
Dans la fiche de la base des pratique et des savoirs L'hébergement physique des activités commerciales et professionnelles des entrepreneurs salariés, vous verrez spécifiées différentes formules d'hébergement possible des activités entrepreneuriales, dont le bail professionnel.
Contracté par la CAE pour l'activité entrepreneuriale, nous vous confirmons que le bail professionnel "peut présenter une excellente alternative au bail commercial pour les activités "civiles". Peuvent être considérées comme telles, les activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni agricoles. Si l'on écarte les professions règlementées, il reste de nombreuses activités hébergées en CAE susceptibles d'utiliser ce type de bail : graphiste, consultant, formateur, développeur, reflexologue, etc… A tort ce bail est souvent réservé aux professions libérales, mais une jurisprudence de 2001 (Cass. 3e civ. du 7 novembre 2001) précise que les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 peuvent s'appliquer à une société ayant adopté une forme commerciale.
Les baux professionnels sont encadrés par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qui en réglemente la durée (6 ans), le préavis (6 mois), les modalités de renouvellement ou de tacite reconduction, et la forme du contrat.
Les autres aspects de la relation contractuelle sont librement négociés et arrêtés par les parties dans le contrat, notamment le loyer, tant du bail originaire que du bail renouvelé ainsi que sa révision, les modalités de paiement, les garanties de paiement, la répartition des charges et des obligations d'entretien et de réparation, les assurances. À défaut, les relations locatives sont régies par les dispositions du Code civil."
A noter : Nous devons actualiser la fiche concernant le bail commercial pour préciser qu'un bail commercial peut également être contracté par l’ES personne physique. Des arrêts de la cour de cassation précisent que des contractants peuvent se placer sous le régime des baux commerciaux sans être inscrits au RCS, à condition que les deux parties se soumettent volontairement à ce régime. Il faut que la soumission volontaire soit explicite dans le bail : mentionner que l'ESA personne physique n'a pas la qualité de commerçant, que le bailleur renonce à invoquer les conditions d'applications liées au statut et que les parties se soumettent volontairement aux conditions d'application des baux commerciaux selon les articles dL 145-1 et suivants du code du commerce.C’est un statut protecteur pour les professionnels. Dans ce cas, il est possible pour l’ESA qui prouve utiliser cet espace à titre professionnel, de faire passer ses quittances de loyer de bail commercial (mais pas les taxes ni provision pour charges), au titre des frais professionnels.
Bien cordialement
Anne Claire PIGNAL - Déléguée CAE, CGScop