Baux commerciaux signés pour le compte d'entrepreneurs

Bonjour, 

Nous nous réinterrogeons sur le formalisme du bail que nous pouvons signer pour un entrepreneur salarié désirant louer un local commercial pour son activité . Avez-vous connaissance d'une restriction sur la possibilité de signer un bail commercial  par une CAE ( du type de celle mentionnée sur  https://www.afecreation.fr/pid14974/cooperative-d-activite-et-d-emploi-cae.html ) ? 

Merci de vos retours et bonne journée. 

Marie Noelle Sorrel 

Oxalis

 

 

Bonjour, 

à pollen nous ne signons plus de baux commerciaux c'est l'entrepreneur-e en direct qui le fait, nous mettons en place une convention de mise à disposition entre le propriétaire, pollen et l'entrepreneur-e. Les raisons, cela évite de déclarer un établissement secondaire (greffe) et si il sort d'arrêter l'établissement, si l'entrepreneur-e sort sur un bail commercial 3/6/9 avant les échéances de sortie c'est la CAE qui paye le loyer le temps de tout résilier c'est une prise de risque que l'on ne souhaite plus prendre.

 

pascal monot

pollen-stop

 

Bonjour,

Cela ne pose pas de problème que l'entrepreneur prenne un bail commercial en nom propre? Alors qu'il n'est pas immatriculé? Comment faites vous pour l'assurance des locaux?

De notre côté, nous négocions plutôt un bail dérogatoire (durée maxi 36 mois, avec préavis de 6 mois) afin de limiter le risque.

Bonne journée

Bonjour à tous,

 

Cet échange m'intéresse car nous avons justement un problème avec un propriétaire.

Chez nous, les ESA ont l'habitude de signer un bail dérogatoire précaire en leur nom propre avec en effet une durée maximum de 36 mois. Or, l'une de nos entrepreneure a aujourd'hui un petit conflit avec son propriétaire qui exige de signer un bail commercial. Son notaire lui a affirmé que le bail en cours n'était pas légal.

Par ailleurs, je n'arrive pas à trouver dans les textes si le bail commercial est obligatoire dans le cas d'une activité commerciale ou dans le cadre d'une activité d'un entrepreneur : et dans ce cas que se passe-t-il lorsqu'il s'agit d'une activité d'un entrepreneur-salarié ?

 

Merci de vos éclaircissements,

Marie Lancelin

Voici une réponse très claire d'un ancien administrateur de Coopérer pour Entreprendre, qui a beaucoup contribué à la rédaction de la loi du 31 juillet 2014 concernant les CAE.

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1. Rien n’interdit à une CAE de signer un bail commercial. La loi du 31 juillet 2014 et le décret du 27 octobre 2015 sont muets à ce sujet.

 

2. S’il y a signature d’un bail commercial par la CAE pour l’activité d’un ES, il se pose la question d’éventuelle résiliation du bail en cas de départ de l’ES. Les modalités de la résiliation et des engagements financiers des 2 parties doivent être prévues et précisées dans le contrat qui lie l’ES et la CAE.

 

3. Un bail commercial ne peut être signé que par une personne morale qui a la nature d’un commerçant, c’est à dire immatriculée au RCS. En aucun cas un bail commercial ne peut être signé par une personne physique, qui n’a pas la nature de commerçant. Par extension, un ES personne physique ne peut pas signer de bail commercial pour l’activité qu’il développe au sein de la CAE en tant qu’ES.

 

4. La question des établissements secondaires a été débattue lors de la rédaction de la loi et des décrets. Pour mémoire, les établissements secondaires servent à 3 choses, qui ne sont pas très utiles aux CAE : 

  • Etablir des statistiques des lieux de création de richesse : ne sert qu’à l'INSEE
  • Servir de base au calcul et à l’affectation de la CFE : les SCOP en sont exonérées
  • Servir d’identification du lieu habituel de travail en cas d’accident du travail : pour les CAE, l’identification du lieu de travail se fait dans le CESA.

Si l’on suit la règlementation à la lettre, et la définition d’un établissement secondaire, il faudrait que chaque CAE déclare autant d’établissement secondaire que d’activité distinct dans un lieu distinct, ce qui reviendrait pratiquement à avoir autant d’établissement secondaire que d’ES, ce qui reviendrait à tenir une comptabilité par établissement pour chaque ES, donc à faire exploser le système de comptabilité analytique sur lequel repose une CAE, ainsi qu’elle a été définie par la loi du 31 juillet 2014.

 

Il a donc été convenu lors de la rédaction de loi, puis du décret, de ne PAS obliger les CAE à déclarer d’établissement secondaires pour chaque entrepreneur. Ce principe est valable quelque soit le lieu d’activité de l’ES : chez lui, dans un local avec un bail professionnel, ou un bail commercial.

 

5. L’enregistrement d’un bail commercial au centre des impôts n’est pas obligatoire.

 

6. Pour toutes les raisons mentionnées ci-dessus, Amétis n’a déclaré d’établissement secondaire au greffe pour aucune activité de la CAE, qu’elle requiert ou pas un bail commercial. Et je recommande de ne pas le faire. En cas de contrôle, voir de redressement, une argumentation pourra être facilement opposée à l’administration sur la base de l’obligation de comptabilité analytique prévue par la loi,en contradiction avec la notion d’établissement et la comptabilité par établissement. Cela pourrait être un sujet porté par CPE à l’administration pour stabiliser la question et la réponse… mais peut être vaut il mieux laisser l’objet enterré, car il ne porte préjudice à personne !

 

7. Comme la question de la gestion d’un bail commercial est complexe et présente des risques pour la CAE du fait de l’engagement classique de 3, 6 et 9 ans, beaucoup de CAE ont décidé de ne pas en signer pour les nouveaux ES entrant, dont on ne sait pas s’ils vont rester 3 semaines, 3 mois ou 3 ans dans la CAE, spécialement s’il sont en CAPE. De plus la signature d’un bail commercial pour une activité portée par un entrepreneur en CAPE me semble poser une problème juridique, car le salarié en CAPE n’est pas subordonné à la CAE. Il faudrait que la CAE signe le bail commercial, puis sous-loue à l’entrepreneur en CAPE. Mais l’entrepreneur est un tiers qui n’est pas un commerçant, car il n’est pas immatriculé au RCS. Une telle sous location est donc impossible. Pour toutes ces raisons, la signature d’un bail commercial pour une activité réalisée par un entrepreneur en CAPE ne me semble pas une bonne idée.

 

8. L’information mentionnée dans le site web de l’AFE n’est pas une règle :

"Ne sont pas suivies par les CAE :

 les activités réglementées,

 les activités nécessitant un bail commercial,

 les activités nécessitant des investissements de départ trop importants."

C’est juste le constat d’une pratique de la plupart des CAE, en particulier celle qui pratiquent le CAPE. A chaque CAE d’étudier au cas par car l’activité et la situation de l’entrepreneur, de la même manière que pour les investissements de départ « trop important », afin d’apprécier les risques qu’elle souhaite prendre ou ne pas prendre.

 

9. La vraie question concernant la bail commercial est comment prévoir et sécuriser l’éventuelle rupture de bail en cas de départ de l’ES avant la fin du bail. Dans la pratique, il y a plusieurs manières de faire :

  • Quand c’est possible, signer un bail professionnel de 6 ans, avec des clauses de sortie annuelle, moyennant un préavis de 1 à 3 mois.
  • Utiliser le bail précaire de 36 mois est une possibilité, mais elle porte en elle un problème important : la non possibilité de renouveler le bail, donc l’obligation pour l’ES de changer de local au bout de 3 ans.
  • Aménager le bail commercial, en prévoyant de clauses de sortie souple au moins tous les 3 ans, et si possible tous les ans.

Bonjour Marie-Noëlle,

Juste en précision de la conclusion des propos rapportés par Justine L'Hermitte, pour moi l'aménagement de la clause de sortie du bail commercial n'est pas une solution car la disposition du Code de commerce (Article L145-4) relative au congé au terme de chaque période triennale est d'ordre public (non aménageable) depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

Par ailleurs le bail professionnel n'est accessible qu'aux activités professionnelles ce qui exclue les activités commerciales ou artisanales et les activités mixtes.

Enfin, la qualité de commerçant (ou d'artisan) est indispensable pour être preneur d'un bail commercial. La solution de faire souscrire le bail par l'entrepreneur est TRES risquée car le bailleur aura tout loisir de se retourner contre la CAE (sous locataire mais preneur de fait) en cas de résiliation anticipée du bail ou de défaut de paiement par l'entrepreneur. Un juge peut requalifier n'importe quel contrat de location (ou de sous-location) en bail commercial s'il considère qu'il en a toutes les caractéristiques....

Bonne fin de journée

Henri

Bonjour à touTEs,

 

Il nous arrive de signer des baux commerciaux pour le compte des activités. Je confirme tous les propos tenus ci-dessus par Justine et Henri. Je confirme qu'il n'est pas possible d'aménager les modalités de sortie d'un bail commercial car ce sont des dispositions légales.

Précision: les impôts exigent un n° de siret dédié au local commercial considéré pour le recouvrement des impôts locaux. Dans le cas des Scop qui sont exonérées de CET, il semblerait que ça ne pose pas problème comme l'indique Justine. Dans le cas des Scic (ce qui est notre cas), nous avons été obligés de déclarer des établissements secondaires pour des raisons fiscales: c'est le SIE qui nous y a obligé... Néanmoins cela ne pose pas trop de problèmes dans la pratique. A ma connaissance, il n'existe pas d'obligations légales de tenir une comptabilité séparée pour chaque établissement secondaire d'une société commerciale. L'implication administrative principale concerne plutôt le social: si l'établissement secondaire est dans une région qui dépend d'un autre centre Urssaf, il faut affilier les salariés de l'établissement à l'Urssaf concerné. Par ailleurs, si le code APE est différent de celui du siège, le taux d'AT peut être également différent.

 

Dans notre analyse, la question centrale du bail est une question de risque porté par la CAE = risque de devoir payer le loyer jusqu'à la fin de la période triennale en cours. Le jeu doit donc en valoir la chandelle et nous considérons donc la signature du bail commercial comme un "investissement", un risque pris par la CAE en contrepartie d'une promesse de développement apportée par l'activité qui demande la signature du bail.

Kévin

Bonjour, 

 Je vous remercie pour la qualité et la précision  des réponses apportées .

 Nous sommes assez proches du raisonnement de Kevin, notre position dépendra du soutien que nous décidons d'apporter ou non à l'activité . 

Bonjour

Est ce que quelqu'un a déjà rédiger un avenant au CESA d'un entrepreneur (ou autre contrat) comme préconiser par Justine : 

"2. S’il y a signature d’un bail commercial par la CAE pour l’activité d’un ES, il se pose la question d’éventuelle résiliation du bail en cas de départ de l’ES. Les modalités de la résiliation et des engagements financiers des 2 parties doivent être prévues et précisées dans le contrat qui lie l’ES et la CAE."

Merci de vos retours

Cécile